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目前我国的房屋供给已经基本实现了市场化,由房地产企业根据市场情况自行决定,但是住房最重要的生产要素土地则由地方政府垄断。由于地方政府与中央政府的目标和能力的不完全一致导致了供给端问题丛生。由于激励机制和任期制度的问题,地方政府与中央政府往往利益不一致,地方政府更希望从土地增值中获得收益以在短期内尽快提振当地经济,这与控制房价预期背道而驰。地方政府在中央部门约谈后才开始出台房价调控措施就是一个证明。而中央政府偶尔也会不顾地方政府实际面临的规划限制和僵化的土地管理制度,要求地方政府供给更多的土地来平抑房价。例如在要求每个行政区都须保护一定数量基本耕地的现行制度下,东部地区一般难以提供充足的土地以应对巨大的市场需求。同时政策失误也造成了供给端问题频出。2015年的“去库存”政策没有考虑不同城市的差别,推行基本相同的去化策略,导致一二线城市库存不足,房价迅速上涨,房价上涨预期更加明显;而三四线城市由于“去库存”效果明显,地方政府趁机扩大土地供应,“去库存”变成“补库存”,造成严重的预期误导。

从需求端来看,中国的房地产投资属性过于强烈,消费属性无法得到充分满足。中国房地产业发展至今尚未解决最根本的问题:随着经济发展和城镇化的推进,居民的居住需求不断增加;同时我国现有的投资渠道匮乏,财富涌入房地产行业,推高了住房投资需求;我国尤其是一二线城市的房地产需求仍然无法得到满足。由于供应无法满足市场需求,当压制需求端的调控政策失效后房价很容易报复性上涨。因此在需求无法得到满足的情况下,房价的看涨预期很难扭转,而且容易得到强化。由于需求无法得到满足,即使合理的住房消费需求也会衍生出投资性需求,出现恶性循环。例如居民为了改善居住条件,从城市远郊到近郊购房是合理的,但居民如果看好原有住房的升值空间,在购入新房的同时并不卖出旧房,那么这一行为显然会增加需求和降低供给,推高房价的看涨预期。而购房者本身也成了既得利益群体,为了维护自身利益甚至以打砸售楼处和上街游行进行“维权”。部分政府机关为了维稳,要求开发商息事宁人,进一步阻碍了看涨预期的扭转。部分开发商利用信息不对称对购房者进行误导,导致购房者认为房价会不断上涨,从而影响投资决策。普通购房者掌握的信息远远少于房地产商,这导致前者缺乏对房地产市场的准确判断,而市场需求长期得不到满足使得购房者更容易被一些假象所迷惑,产生错误的心理预期。

媒体的助涨宣传也加剧了信息不对称,坚定了购房者的看涨预期。2018年以来,媒体大量报道一二线城市的新房限价,这对购房者造成很大的心理冲击,导致更多资金涌入房市,加剧了抢购行为,最终推高房价。

尤其需要指出的是,部分知名专业人士的言论对看涨预期起了推波助澜的作用。部分专家反复强调中国房地产市场看涨前景,经过媒体传播,强化了整个社会的看涨预期。如何以合适的方式传达信息也是专业素养的一种体现。知名专业人士的言论传播广,影响大,应谨慎合适表达,尤其不能为房价预期推波助澜。

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